🏠 Самозанятость и аренда жилья

Самозанятый арендодатель: налог при сдаче квартиры

Самозанятый арендодатель может сдавать квартиру, комнату или жилой дом и платить налог на профессиональный доход.

Если жилье сдается физическому лицу, ставка НПД составляет 4%.

Если арендатор — ИП или организация, ставка НПД составляет 6%.

Чек в «Мой налог» нужно формировать после получения арендной платы.

НПД подходит только для аренды или найма жилых помещений: офис, склад, гараж, апартаменты как нежилой объект и коммерческая недвижимость под НПД не подходят.

В договоре важно отдельно прописать арендную плату, коммунальные платежи, залог, срок, проживающих, состояние квартиры и порядок возврата имущества.

Физлица — 4% ИП и компании — 6% Лимит — 2,4 млн ₽ в год Только жилые помещения

Автор материала:

Редакция портала «Самозанятый»

Экспертная проверка:

Бухгалтер-налоговик и юрист портала «Самозанятый»

Актуализировано: 21 июня 2026 года

Можно ли самозанятому сдавать квартиру

Да, физическое лицо может зарегистрироваться как самозанятый и платить НПД с дохода от сдачи квартиры в аренду или найм. Такой вариант часто выгоднее и проще, чем декларировать доход по общим правилам НДФЛ: не нужно сдавать декларацию по НПД, налог считается автоматически, а чек формируется в приложении «Мой налог».

Но самозанятость подходит не для всей недвижимости. Закон разрешает применять НПД к доходам от аренды или найма жилых помещений. Если объект нежилой — офис, склад, торговая точка, гараж, машино-место или апартаменты в статусе нежилого помещения — такой доход нельзя безопасно оформлять как НПД.

Можно

Сдавать квартиру, комнату, жилой дом или часть жилого помещения физлицу, ИП или организации для проживания.

Нужно

Оформить письменный договор, фиксировать платежи, выдавать чек и следить за лимитом 2,4 млн ₽ в год.

Нельзя

Сдавать на НПД нежилое помещение, коммерческую недвижимость или превращать квартиру в гостиничный бизнес без отдельной проверки.

Короткий вывод: если вы сдаете именно жилое помещение и получаете арендную плату, НПД может подойти. Если объект не является жилым или деятельность похожа на гостиницу, офисную аренду или коммерческий бизнес, нужно выбирать другой законный формат.

Комментарий бухгалтера-налоговика

Для арендодателя на НПД главное — правильно определить объект и источник дохода. Квартира, комната или жилой дом подходят для НПД, если они сдаются для проживания. А вот нежилое помещение, офис, склад, гараж или апартаменты с нежилым статусом лучше не проводить через самозанятость.

Второй частый вопрос — чек. Самозанятый арендодатель формирует чек на фактически полученную арендную плату. Если арендатор заплатил за месяц вперед — чек формируется на сумму оплаты. Если деньги пришли частями — чек можно формировать на каждое поступление. Если платеж состоит из аренды, коммунальных платежей и залога, эти суммы лучше разделять в договоре и назначении платежа.

Что можно сдавать на НПД

НПД подходит для дохода от сдачи жилого помещения. При этом важно смотреть не только на бытовое название объекта, но и на его юридический статус в документах.

Объект	Можно ли на НПД	Что проверить	Риск
Квартира	Да	Жилой статус, собственность, согласие сособственников при необходимости, договор	Обычно низкий
Комната	Да	Право собственности или законное право сдачи, порядок пользования, проживающие	Средний при долевой собственности
Жилой дом	Да	Статус жилого дома, участок, коммунальные платежи, ответственность за имущество	Обычно низкий
Квартира посуточно	Да, если это сдача жилья	Договор, правила проживания, чеки, отсутствие признаков гостиничной деятельности	Средний
Апартаменты	Рискованно	Чаще имеют нежилой статус, поэтому НПД может не подойти	Высокий, если объект нежилой
Офис, склад, магазин	Нет	Нежилая недвижимость не подходит для НПД по аренде	Высокий
Гараж, машино-место	Нет для НПД по аренде недвижимости	Это не жилое помещение	Высокий

Налоги, чеки, сроки и риски

Вопрос	Как правильно	Что важно арендодателю
Ставка налога	4% при оплате от физического лица, 6% при оплате от ИП или организации	Тип арендатора влияет на ставку НПД
Лимит дохода	До 2,4 млн ₽ в календарный год	Если сдаете несколько квартир, лимит может быть превышен
Чек	Формируется после получения оплаты в «Мой налог»	Чек нужен при переводе на карту, наличных и оплате от компании
Договор	Письменный договор найма или аренды жилья	Указать объект, срок, плату, коммуналку, залог, проживающих и состояние квартиры
Акт приема-передачи	Желателен при передаче квартиры и возврате	Фиксирует мебель, технику, ключи, состояние помещения и показания счетчиков
Коммунальные платежи	Лучше разделить арендную плату и коммунальные платежи в договоре	Особенно важно при оплате по счетчикам и компенсациях
Залог	Отдельно прописать, возвращается он или может быть зачтен	Если залог удержан или зачтен в оплату, возникает налоговый вопрос
Главный риск	Сдача нежилого объекта, отсутствие чеков, спор по залогу, посуточная аренда как гостиничный бизнес	Проверить статус объекта и оформить документы заранее

Что прописать в договоре сдачи квартиры

При сдаче квартиры физическому лицу обычно используется договор найма жилого помещения. Если жилье передается организации для проживания сотрудников, стороны могут использовать договор аренды или иной договор с учетом требований ГК РФ: жилое помещение должно использоваться для проживания граждан.

Стороны договора
Укажите собственника или управомоченное лицо и нанимателя. Проверьте паспортные данные и право сдавать квартиру.

Объект
Адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер при необходимости, состав передаваемых помещений.

Срок
Дата начала, срок проживания, порядок продления, условия досрочного расторжения и срок уведомления.

Плата
Размер арендной платы, дата платежа, способ оплаты, ответственность за просрочку и порядок изменения платы.

Коммунальные платежи
Кто платит за счетчики, интернет, капитальный ремонт, содержание, консьержа, домофон и другие услуги.

Залог или депозит
Размер, назначение, условия возврата, случаи удержания, зачет в последний месяц или компенсацию ущерба.

Проживающие
Кто имеет право проживать, можно ли заселять третьих лиц, животных, детей, гостей и на какой срок.

Акт приема-передачи
Зафиксируйте мебель, технику, ключи, показания счетчиков, дефекты, фото и состояние квартиры.

Чек НПД
Укажите, что арендодатель применяет НПД и формирует чек после получения арендной платы.

Хорошая формулировка: «Наймодатель применяет специальный налоговый режим “Налог на профессиональный доход” и после получения арендной платы формирует чек в приложении “Мой налог”».

Как самозанятому арендодателю формировать чек

Чек формируется после получения арендной платы. Если арендатор платит ежемесячно — чек формируется на каждый ежемесячный платеж. Если арендатор заплатил сразу за несколько месяцев — чек формируется на сумму фактически полученной оплаты.

Ситуация	Хорошая формулировка	Нежелательная формулировка
Ежемесячная аренда физлицу	Плата за найм жилого помещения за июль 2026 года	Квартира
Оплата от компании	Аренда жилого помещения для проживания сотрудника за июль 2026 года	Аренда объекта
Посуточная сдача	Плата за краткосрочный найм жилого помещения	Гостиничные услуги
Предоплата за месяц	Предоплата за найм жилого помещения за август 2026 года	Аванс
Зачет депозита в аренду	Плата за найм жилого помещения за счет обеспечительного платежа	Залог
Удержание за ущерб	Компенсация ущерба по договору найма жилого помещения	Штраф

Практический порядок: получили деньги → открыли «Мой налог» → указали сумму → выбрали тип арендатора → написали понятное назначение → сформировали чек → отправили арендатору.

Залог, депозит и коммунальные платежи

В аренде квартиры часто есть не только ежемесячная плата, но и залог, депозит, коммунальные платежи, счетчики, интернет, компенсация ущерба и удержания при выезде. Эти суммы лучше заранее разделить в договоре.

Платеж	Как оформить	Налоговый подход	Практический совет
Арендная плата	Фиксированная сумма за месяц или сутки	Доход на НПД	Формировать чек на каждое поступление
Предоплата	Оплата будущего периода проживания	Доход при поступлении денег	В чеке указать период, за который получена оплата
Обеспечительный депозит	Сумма для покрытия ущерба или долгов	Если возвращается полностью, обычно не является платой за аренду	Не смешивать с арендной платой; прописать возврат и удержания
Зачет депозита в последний месяц	Депозит становится арендной платой	Возникает доход от аренды	Сформировать чек на сумму зачета
Удержание за ущерб	Часть депозита удержана за повреждения	Нужно отдельно оценить налоговый учет удержания	Составить акт, фото и расчет ущерба
Коммунальные платежи	Отдельно по счетчикам или фиксированной суммой	Зависит от того, как оформлен платеж и кому он поступает	Безопаснее, когда арендатор платит по счетчикам напрямую или все подробно разделено

Важно: если арендатор перечисляет вам одной суммой «аренда + коммуналка + депозит», потом сложнее доказать, какая часть является арендной платой, а какая — возвратным обеспечением или компенсацией. Лучше разделять платежи назначением и строками договора.

Посуточная аренда квартиры на НПД

Сдача квартиры посуточно может применяться на НПД, если речь идет именно о сдаче жилого помещения, а не о гостиничной деятельности. Чем больше дополнительных услуг, тем выше риск, что деятельность станет похожа на гостиничный бизнес.

Можно безопаснее
Сдать квартиру на 1–10 дней, заключить правила проживания, получить оплату, выдать чек за краткосрочный найм.

Нужно фиксировать
Даты проживания, стоимость, депозит, правила заселения, состав гостей, состояние квартиры, возврат ключей.

Рискованно
Писать «гостиничные услуги», организовывать ресепшн, питание, регулярную уборку как гостиничный сервис.

Площадки бронирования
Проверяйте, кто принимает деньги, когда они поступают вам и какая сумма отражается как доход.

Чеки
Формируйте чек на фактическую оплату проживания, а не только по дате заезда или выезда.

Соседи и правила дома
При посуточной сдаче особенно важно соблюдать тишину, порядок, правила проживания и запреты дома.

Практический вывод: посуточная сдача жилья на НПД возможна, но формулировки в договоре, чеке и рекламе лучше строить вокруг найма жилого помещения, а не гостиничных услуг.

Нужно ли регистрировать договор сдачи квартиры

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Если договор найма жилого помещения заключен на срок не менее года, возникающее ограничение права собственности подлежит государственной регистрации.

Срок договора	Что учесть	Практический вывод
До 11 месяцев	Обычно используется краткосрочный договор найма	Все равно нужен письменный договор и акт передачи
Ровно 1 год или больше	Возникающее обременение права собственности подлежит госрегистрации	Заранее оценить регистрацию и документы
Без срока	Может вызвать споры о сроке и порядке расторжения	Лучше указать конкретный срок и порядок продления
Посуточная аренда	Краткосрочный формат, но важно фиксировать даты проживания	Подойдут правила проживания, оферта, переписка и чек

Совет: если вы сдаете квартиру на долгий срок, заранее решите, будете ли заключать договор на 11 месяцев, на год или на больший срок. От срока зависят регистрационные и практические последствия.

Практический пример: расчет налога при сдаче квартиры

Самозанятый арендодатель сдает квартиру физическому лицу за 40 000 ₽ в месяц. Арендатор перечисляет оплату на карту 5-го числа каждого месяца. Так как арендатор — физическое лицо, применяется ставка НПД 4%.

Арендная плата 40 000 ₽

Ставка НПД 4%

Налог 1 600 ₽

Доход после налога 38 400 ₽

В чеке можно указать: «Плата за найм жилого помещения за июль 2026 года». Если квартира сдается компании для проживания сотрудника за 70 000 ₽ в месяц, ставка будет 6%, а налог составит 4 200 ₽.

Ошибка: сдавать офис, апартаменты с нежилым статусом или машино-место и пробивать доход как «аренда квартиры». НПД по аренде применяется к жилым помещениям, поэтому статус объекта нужно проверить до начала сдачи.

Ошибки и риски самозанятого арендодателя

Большинство проблем у арендодателей связано не со ставкой налога, а с неверным объектом, неоформленным договором, отсутствием чеков и спорными платежами.

Ошибка	Почему опасно	Как сделать правильно
Сдавать нежилое помещение на НПД	НПД по аренде применяется к жилым помещениям	Проверить статус объекта в документах
Не формировать чек	Доход не отражается в «Мой налог»	Формировать чек после каждого поступления арендной платы
Не заключать договор	Сложно доказать срок, плату, жильцов, залог, обязанности и порядок выезда	Использовать письменный договор и акт приема-передачи
Не разделять аренду, залог и коммуналку	Можно ошибиться с доходом и спорить при выезде арендатора	Разделить платежи в договоре и назначении переводов
Сдавать без согласия сособственников	Может возникнуть спор с другими владельцами	Проверить право сдачи и согласия, если объект в долевой или совместной собственности
Не фиксировать состояние квартиры	Сложно удержать депозит за ущерб	Сделать акт, опись имущества, фото и показания счетчиков
Путать посуточную аренду и гостиничный бизнес	Могут возникнуть требования не только налоговые, но и отраслевые	Использовать формат найма жилья и не заявлять гостиничные услуги без анализа
Превысить лимит 2,4 млн ₽	После превышения лимита применять НПД нельзя	Следить за доходом и заранее рассмотреть ИП, патент, УСН или НДФЛ

Полезные сервисы для самозанятого арендодателя

Перед сдачей квартиры рассчитайте налог, проверьте лимит, подготовьте договор и сформируйте понятный порядок платежей.

Рассчитать налог НПД Проверить лимит 2,4 млн ₽ Открыть сервисы для самозанятых Портал Самозанятый

Частые вопросы

Может ли самозанятый сдавать квартиру?

Да, самозанятый может сдавать квартиру, комнату или жилой дом и платить НПД с арендной платы, если объект является жилым помещением и соблюдается лимит дохода.

Какой налог платит самозанятый арендодатель?

Если жилье сдается физическому лицу, ставка НПД составляет 4%. Если платит ИП или организация, ставка составляет 6%.

Можно ли сдавать квартиру посуточно на НПД?

Да, можно, если это сдача жилого помещения. Но не стоит оформлять и рекламировать такую деятельность как гостиничные услуги без отдельной правовой оценки.

Можно ли сдавать нежилое помещение на НПД?

Нет. Доход от сдачи нежилой недвижимости, например офиса, склада, гаража, магазина или нежилых апартаментов, не подходит для НПД по аренде жилых помещений.

Когда формировать чек за аренду квартиры?

Чек формируется после получения арендной платы. Если деньги пришли частями, чек можно формировать на каждое фактическое поступление.

Нужно ли платить налог с залога?

Если залог является возвратным обеспечением и возвращается арендатору, его лучше не смешивать с арендной платой. Если залог зачтен в оплату аренды или удержан, возникает налоговый вопрос и нужен корректный документальный учет.

Нужен ли договор при сдаче квартиры?

Да, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Также желательно оформить акт приема-передачи с описью имущества, показаниями счетчиков и фотографиями состояния квартиры.

Что делать, если доход от аренды больше 2,4 млн ₽ в год?

После превышения лимита применять НПД нельзя. Нужно заранее рассмотреть другой формат налогообложения: НДФЛ, ИП на патенте, УСН или иной подходящий режим.

Нормативная база и источники

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной налоговой, бухгалтерской или юридической консультацией. Перед сдачей квартиры, комнаты, дома, апартаментов, объекта в долевой собственности, жилья посуточно или жилья организации рекомендуется проверить статус объекта, документы собственности, согласия сособственников, условия договора, порядок чеков, коммунальных платежей, залога и применимый налоговый режим.

Самозанятый арендодатель: налог при сдаче квартиры в 2026 году